לקנות בבטומי כזר
גאורגיה מאפשרת לזרים לקנות דירות באותם תנאים כמו לתושבים, והבירוקרטיה קצרה. מה שחשוב הוא לבדוק את הנכס, לשלם דרך בנק ולרשום את הרכישה כמו שצריך.
מי יכול לקנות
זרים יכולים לקנות נכסי מגורים ונכסים מסחריים בגאורגיה. ההגבלות נוגעות לקרקע חקלאית, ולא לדירות בעיר.
הרכישה, שלב אחר שלב
בדקו את הנכס
הזמינו נסח מרשם המקרקעין (NAPR). הוא מציג את הבעלים הרשום וכל משכנתה או שעבוד. הנסח עולה 20 לארי ליום עבודה אחד, או 13 לארי בהזמנה מקוונת.
פתחו חשבון בבנק גאורגי מראש
התשלום עובר בדרך כלל דרך בנק גאורגי. הבנקים עשויים לשאול על מקור הכספים — במיוחד אזרחי רוסיה — ולכן כדאי לפתוח חשבון לפני שצריך אותו.
חתמו על החוזה
בדירה חדשה בדקו את ההיתרים של היזם ואת המסירות שלו בפרויקטים קודמים. ביד שנייה, המוכר או נציגו חותמים איתכם.
רשמו את הרכישה
הבעלות קיימת רק אחרי רישום ברשם המקרקעין, בבית השירות הציבורי. האגרה היא 150 לארי ל־4 ימי עבודה, 270 לארי ליום עבודה אחד ו־350 לארי באותו היום.
או הכול מרחוק
נציג יכול לפעול בשמכם בייפוי כוח נוטריוני. אם חותמים עליו בחו״ל, הוא צריך אפוסטיל.
עלויות ומסים
| רישום (NAPR) | 150 / 270 / 350 לארי — 4 ימים / יום אחד / באותו היום |
|---|---|
| נסח רישום | 20 לארי (13 לארי באינטרנט) |
| השכרת דירה למגורים על ידי אדם פרטי | 5% מההכנסה הברוטו משכירות |
| רווח ממכירת דירה, אדם פרטי | 0% אחרי שנתיים של בעלות; 5% בתוך שנתיים |
| מס רכוש שנתי | תלוי בהכנסת משק הבית — בדקו מול רואה חשבון |
אשרת שהייה דרך נדל״ן
מאז 1 במרץ 2026, זר שבבעלותו נכס ששוויו בשוק לפחות 150,000 דולר יכול להגיש בקשה לאשרת שהייה לשנה, שאפשר לחדש כל עוד הנכס בבעלותו. שמאי מורשה מאשר את השווי. מאז 2019 הסף היה 100,000 דולר.
מי שכבר מחזיק באשרה לפי הכללים הישנים יכול להמשיך לחדש אותה כל עוד הנכס בבעלותו. אשרת משקיע נפרדת, מ־300,000 דולר, נותנת היתר לחמש שנים ודרך מהירה יותר לתושבות קבע.
השוק במספרים
ב־2025 נמכרו בבטומי 17,478 דירות בשווי של כ־1.3 מיליארד דולר — עלייה של 15% במספר העסקאות לעומת 2024 (Galt & Taggart). חברת Colliers ספרה שיא של 17,052 עסקאות ומצאה ש־70% מהצמיחה הגיעו מקונים זרים.
בדצמבר 2025 דירות חדשות מוכנות עלו בממוצע 1,865 דולר למ״ר ודירות יד שנייה 1,450 דולר למ״ר. ביוני 2025 דירה של 50–60 מ״ר הושכרה בכ־11.9 דולר למ״ר לחודש (Galt & Taggart).
כמה הרכישה עולה באמת
בחרו אזור, גודל ומטבע. המחשבון מוסיף את האגרות הרשמיות, בודק את סף אשרת השהייה ומעריך את הכנסת השכירות לפי הנתונים האחרונים שפורסמו.
תוכנית מלונאית: המפעיל משכיר ללילות.
- הדירה
- —
- אגרת רישום
- —
- נסח מרשם (באינטרנט)
- —
נכס בשווי 150,000$ לפחות
—
אחרי מס של 5% על שכירות: —
המס על השכרה לטווח קצר תלוי במעמד שלכם: בדקו מול רואה חשבון.
—
- שכר דירה משוער
- —
- שכר הדירה מכסה
- —
- השלמה בכל חודש
- —
- נדרש בהתחלה
- —
- סך הריבית
- —
—
- מס על הרווח
- —
- רווח אחרי מס
- —
זו לצד זו
| Aדירה א׳ | Bדירה ב׳ | |
|---|---|---|
| סוג | ||
| מחיר | ||
| גודל | ||
| הדירה | ||
| סה״כ לתקציב | ||
| אשרת שהייה דרך נדל״ן | ||
| הכנסה משכירות | ||
| תשואה לפני מס | ||
| החזר חודשי | ||
| מס במכירה |
- מחירים: ממוצע משוקלל לדירות חדשות מוכנות בכל אזור, אוגוסט 2026 (Galt & Taggart). המחירים בפועל משתנים מאוד לפי בניין, קומה ונוף.
- שערי חליפין: השערים הרשמיים של הבנק הלאומי של גאורגיה ל־14 בנובמבר 2026. האגרות נקבעות בלארי.
- שכירות לטווח ארוך: בממוצע 10.6 עד 12.3 דולר למ״ר לחודש בשכונות שנסקרו על ידי Galt & Taggart, רבעון שני 2026. אף מקור לא מפרסם שכר דירה לפי אזור.
- שכירות לטווח קצר: מחיר ממוצע של 58 דולר ללילה ותפוסה של 33.3%, אוגוסט 2025 עד יולי 2026 (AirROI). התשואה ברוטו הממוצעת בבטומי: 7.1%, יוני 2026 (Galt & Taggart).
- ניהול: חברות ניהול מלא בבטומי לוקחות בדרך כלל 20 עד 30% מהכנסות ההשכרה לטווח קצר, ושירותי פרימיום עד 40–45% (Airbtics, יוני 2026). תוכניות אפרטהוטל שמוצעות למכירה מציינות 30% או 40% למפעיל: בדקו את החוזה.
- מס במכירה ליחידים: 5% מהרווח בתוך שנתיים, ללא מס אחרי שנתיים לדירת מגורים, גם אם הושכרה (פקודת המס, סעיפים 81–82). יחידה מסוג מלונאי שהושכרה בשנתיים שלפני המכירה ממוסה ב־20% (החלטת משרד האוצר מס׳ 143, מאי 2026).
- משכנתה: הבנק הלאומי של גאורגיה מתיר לבנקים להלוות עד 90% מהשווי בלארי ועד 70% במטבע חוץ; כל בנק קובע את תנאיו. ריבית ממוצעת על משכנתאות חדשות באוגוסט 2026: 11.19% בלארי, 7.7% במטבע חוץ (הבנק הלאומי של גאורגיה). חלק מהבנקים, כמו Terabank, מגבילים הלוואות במטבע חוץ ל־10 שנים כשההכנסה במטבע אחר. ההחזר המוצג הוא הערכה, ללא ביטוח ועמלות בנק.
- לא כלול: ריהוט, מס רכוש (תלוי בהכנסת משק הבית), עורך דין, מתרגם או סוכנות אם תשתמשו בהם, וניהול, ניקיון, עמלות פלטפורמה ותחזוקה בהשכרה.
מקורות
נבדק מול המקורות שלהלן בנובמבר 2026.
- Realting — what foreigners can buy
- Madloba — registry extract and banks
- NAPR — fees and terms
- MKD Law — registration creates ownership
- Sea Inside — power of attorney and apostille
- PwC Tax Summaries — Georgia
- EIG Law — $150,000 threshold from 1 March 2026
- YB Case — investor permit from $300,000
- BM.ge — Galt & Taggart 2025
- BM.ge — Colliers 2025
- GBC — rents, June 2025
- Galt & Taggart via InternationalInvestment — prices by location, August 2026 (8M 2026 overview, 5 Nov 2026)
- Madloba — tax on selling an apartment (Tax Code, articles 81 and 82)
- InternationalInvestment — Batumi rents and yield (Galt & Taggart, Q2 2026) and short-term rentals (AirROI)
- National Bank of Georgia — official exchange rates
המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או מס. הכללים והאגרות משתנים: בדקו את המקרה שלכם מול עורך דין או רואה חשבון בגאורגיה.
שתפו את העמוד