ბინის ყიდვა ბათუმში
საქართველო უცხოელებს ადგილობრივებთან თანაბარ პირობებში აძლევს ბინის ყიდვის უფლებას, ხოლო საბუთები მცირეა. მთავარია ქონების შემოწმება, ბანკით გადახდა და ნასყიდობის სწორად რეგისტრაცია.
ვის შეუძლია ყიდვა
უცხოელებს შეუძლიათ საქართველოში საცხოვრებელი და კომერციული ქონების ყიდვა. შეზღუდვები ეხება სასოფლო-სამეურნეო მიწას, რაც ქალაქის ბინებს არ ეხება.
ყიდვა, ნაბიჯ-ნაბიჯ
შეამოწმეთ ქონება
გამოითხოვეთ ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (NAPR). მასში ჩანს რეგისტრირებული მესაკუთრე და ნებისმიერი იპოთეკა თუ სხვა ვალდებულება. ღირს 20 ლარი ერთ სამუშაო დღეში, ან 13 ლარი ონლაინ.
გახსენით ქართული საბანკო ანგარიში წინასწარ
გადახდა ჩვეულებრივ ქართული ბანკით ხდება. ბანკებმა შეიძლება იკითხონ თანხის წარმომავლობის შესახებ — განსაკუთრებით რუსეთის მოქალაქეებს — ამიტომ ანგარიში დროულად გახსენით.
მოაწერეთ ხელი ხელშეკრულებას
ახალ შენობაში შეამოწმეთ დეველოპერის ნებართვები და წინა პროექტების ჩაბარების ისტორია. მეორად ბაზარზე ხელს თქვენთან ერთად აწერს გამყიდველი ან მისი წარმომადგენელი.
დაარეგისტრირეთ ნასყიდობა
საკუთრება მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ წარმოიშობა, იუსტიციის სახლში. მოსაკრებელია 150 ლარი 4 სამუშაო დღეში, 270 ლარი 1 სამუშაო დღეში და 350 ლარი იმავე დღეს.
ან გააკეთეთ ყველაფერი დისტანციურად
წარმომადგენელს შეუძლია იმოქმედოს თქვენი სახელით სანოტარო მინდობილობით. თუ მას საზღვარგარეთ ხელს აწერთ, აპოსტილი სჭირდება.
ხარჯები და გადასახადები
| რეგისტრაცია (NAPR) | 150 / 270 / 350 ლარი — 4 დღე / 1 დღე / იმავე დღეს |
|---|---|
| რეესტრის ამონაწერი | 20 ლარი (13 ლარი ონლაინ) |
| საცხოვრებლად ბინის გაქირავება, ფიზიკური პირი | ქირის მთლიანი შემოსავლის 5% |
| ბინის გაყიდვის ნამატი, ფიზიკური პირი | 0% ორწლიანი ფლობის შემდეგ; 5% ორ წელზე ადრე |
| ქონების წლიური გადასახადი | დამოკიდებულია ოჯახის შემოსავალზე — გადაამოწმეთ ბუღალტერთან |
ბინადრობის ნებართვა ქონების საფუძველზე
2026 წლის 1 მარტიდან უცხოელს, რომელიც ფლობს სულ მცირე $150 000 საბაზრო ღირებულების ქონებას, შეუძლია მიმართოს ერთწლიანი ბინადრობის ნებართვისთვის, რომელიც განახლებადია, სანამ ქონებას ფლობს. ღირებულებას ლიცენზირებული შემფასებელი ადასტურებს. 2019 წლიდან ზღვარი $100 000 იყო.
ძველი წესით მიღებული ნებართვის მფლობელებს შეუძლიათ მისი განახლება, სანამ ქონებას ფლობენ. ცალკე, საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა, $300 000-დან, ხუთწლიან ნებართვას იძლევა და მუდმივ ბინადრობამდე უფრო მოკლე გზას.
ბაზარი ციფრებში
ბათუმში 2025 წელს 17 478 ბინა გაიყიდა, დაახლოებით $1,3 მილიარდის ღირებულებით, რაოდენობით 15%-ით მეტი 2024 წელთან შედარებით (Galt & Taggart). Colliers-მა რეკორდული 17 052 გარიგება დაითვალა და აღმოაჩინა, რომ ზრდის 70% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა.
2025 წლის დეკემბერში ახალი რემონტიანი ბინის საშუალო ფასი $1 865 იყო კვადრატულ მეტრზე, მეორადი ბინისა — $1 450. 2025 წლის ივნისში 50–60 კვ.მ ბინა დაახლოებით $11,9-ად ქირავდებოდა კვადრატულ მეტრზე თვეში (Galt & Taggart).
რა ღირს შენაძენი სინამდვილეში
აირჩიეთ ზონა, ფართობი და ვალუტა. კალკულატორი დაამატებს ოფიციალურ მოსაკრებლებს, შეამოწმებს ბინადრობის ნებართვის ზღვარს და შეაფასებს ქირის შემოსავალს ბოლოს გამოქვეყნებული მონაცემებით.
სასტუმროს პროგრამა: ოპერატორი დღიურად აქირავებს.
- ბინა
- —
- რეგისტრაციის მოსაკრებელი
- —
- ამონაწერი რეესტრიდან (ონლაინ)
- —
ქონება არანაკლებ $150 000 ღირებულების
—
ქირის 5%-იანი გადასახადის შემდეგ: —
მოკლევადიანი ქირის გადასახადი თქვენს სტატუსზეა დამოკიდებული: დაუკავშირდით ბუღალტერს.
—
- მოსალოდნელი ქირა
- —
- ქირა ფარავს
- —
- ყოველთვიური დანამატი
- —
- საჭირო თანხა დასაწყისში
- —
- პროცენტი მთელ ვადაზე
- —
—
- გადასახადი ნამატზე
- —
- ნამატი გადასახადის შემდეგ
- —
გვერდიგვერდ
| Aბინა A | Bბინა B | |
|---|---|---|
| ტიპი | ||
| ფასი | ||
| ფართობი | ||
| ბინა | ||
| სულ ბიუჯეტში | ||
| ბინადრობის ნებართვა | ||
| ქირის შემოსავალი | ||
| შემოსავლიანობა გადასახადამდე | ||
| ყოველთვიური გადასახადი | ||
| გადასახადი გაყიდვისას |
- ფასები: ახალი რემონტიანი ბინების საშუალო შეწონილი ფასი თითოეულ ზონაში, 2026 წლის აგვისტო (Galt & Taggart). რეალური ფასები მნიშვნელოვნად განსხვავდება შენობის, სართულისა და ხედის მიხედვით.
- კურსები: საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსები 2026 წლის 14 ნოემბრისთვის. მოსაკრებლები ლარშია დადგენილი.
- გრძელვადიანი ქირა: საშუალოდ $10,6-დან $12,3-მდე მ²-ზე თვეში Galt & Taggart-ის მიერ შესწავლილ უბნებში, 2026 წლის II კვარტალი. ქირას ზონების მიხედვით არცერთი წყარო არ აქვეყნებს.
- მოკლევადიანი ქირა: ღამის საშუალო ფასი $58 და დატვირთვა 33,3%, 2025 წლის აგვისტო — 2026 წლის ივლისი (AirROI). ბათუმის საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა: 7,1%, 2026 წლის ივნისი (Galt & Taggart).
- მართვა: ბათუმში სრული მომსახურების მმართველი კომპანიები, როგორც წესი, მოკლევადიანი ქირის შემოსავლის 20–30%-ს იღებენ, პრემიუმ სერვისები კი 40–45%-მდე (Airbtics, 2026 წლის ივნისი). გასაყიდ აპარტჰოტელის პროგრამებში ოპერატორის წილად 30% ან 40% არის მითითებული: შეამოწმეთ ხელშეკრულება.
- გაყიდვის გადასახადი ფიზიკური პირებისთვის: ნამატის 5% 2 წლის განმავლობაში, 2 წლის შემდეგ საცხოვრებელზე 0%, თუნდაც ქირავდებოდა (საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 81–82). სასტუმრო ტიპის ნომერი, რომელიც გაყიდვამდე 2 წლის განმავლობაში ქირავდებოდა, 20%-ით იბეგრება (ფინანსთა სამინისტროს გადაწყვეტილება № 143, 2026 წლის მაისი).
- იპოთეკა: საქართველოს ეროვნული ბანკი ბანკებს ქონების ღირებულების 90%-მდე სესხის გაცემის უფლებას აძლევს ლარში და 70%-მდე უცხოურ ვალუტაში; კონკრეტულ პირობებს თითოეული ბანკი ადგენს. ახალი იპოთეკური სესხების საშუალო განაკვეთი 2026 წლის აგვისტოში: 11,19% ლარში, 7,7% უცხოურ ვალუტაში (საქართველოს ეროვნული ბანკი). ზოგიერთი ბანკი, მაგალითად Terabank, უცხოურ ვალუტაში სესხს 10 წლით ზღუდავს, თუ შემოსავალი სხვა ვალუტაშია. გადასახადი საორიენტაციოა, დაზღვევისა და საბანკო საკომისიოების გარეშე.
- არ შედის: ავეჯი, ქონების გადასახადი (ოჯახის შემოსავალზეა დამოკიდებული), იურისტის, თარჯიმნის ან სააგენტოს მომსახურება, თუ მათ მიმართავთ, ასევე მართვა, დასუფთავება, პლატფორმების საკომისიო და მოვლა გაქირავებისას.
შემდეგიადგილობრივი მყიდველისთვის
წყაროები
შემოწმებულია ქვემოთ მოცემულ წყაროებთან 2026 წლის ნოემბერში.
- Realting — what foreigners can buy
- Madloba — registry extract and banks
- NAPR — fees and terms
- MKD Law — registration creates ownership
- Sea Inside — power of attorney and apostille
- PwC Tax Summaries — Georgia
- EIG Law — $150,000 threshold from 1 March 2026
- YB Case — investor permit from $300,000
- BM.ge — Galt & Taggart 2025
- BM.ge — Colliers 2025
- GBC — rents, June 2025
- Galt & Taggart via InternationalInvestment — prices by location, August 2026 (8M 2026 overview, 5 Nov 2026)
- Madloba — tax on selling an apartment (Tax Code, articles 81 and 82)
- InternationalInvestment — Batumi rents and yield (Galt & Taggart, Q2 2026) and short-term rentals (AirROI)
- National Bank of Georgia — official exchange rates
ეს გზამკვლევი ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული ან საგადასახადო რჩევა. წესები და მოსაკრებლები იცვლება: თქვენი შემთხვევა გადაამოწმეთ იურისტთან ან ბუღალტერთან საქართველოში.
გააზიარეთ გვერდი