למה בטומי

עיר חוף שגדלה בחצי בעשר שנים, עם נדל״ן פתוח לזרים, מסים נמוכים ואשרת שהייה דרך רכישת נכס. הנה הטיעונים, מספר אחר מספר, ומה כדאי לזכור.

מרכז בטומי באוקטובר 2026. צילום: Erez.Gt / Wikimedia Commons (CC BY 4.0)

שמונה סיבות לבחור בבטומי

1,986$למ״ר

מחירים שממשיכים לעלות

דירות חדשות מוכנות עלו בממוצע 1,986 דולר למ״ר באוגוסט 2026, 11.2% יותר משנה קודם (Galt & Taggart).

7.1%תשואה ברוטו

הכנסה משכירות

התשואה ברוטו משכירות בעיר כולה הייתה 7.1% ביוני 2026. שכר הדירה לטווח ארוך היה בממוצע 10.6 עד 12.3 דולר למ״ר לחודש בשכונות שנסקרו (Galt & Taggart).

150,000$שווי הנכס

אשרת שהייה

מאז 1 במרץ 2026, בעלות על נכס בשווי 150,000 דולר לפחות מאפשרת לזר להגיש בקשה לאשרת שהייה מתחדשת. אשרת משקיע מתחילה ב־300,000 דולר.

5%על שכירות

מסים נמוכים

אדם פרטי שמשכיר דירה משלם 5% מההכנסה ברוטו. רישום רכישה עולה החל מ־150 לארי.

+54%בעשר שנים

עיר שגדלה

מפקד 2024 ספר 235,668 תושבים בבטומי, 54% יותר מ־2014 — הצמיחה המהירה ביותר מבין הרשויות בגאורגיה (Geostat).

25°Cהים בקיץ

ים ושמש

אקלים סובטרופי לח: כ־23 מעלות באוגוסט, חורף מתון, והים מגיע לכ־25 מעלות ביולי ובאוגוסט.

31קווי טיסה

קל להגיע

בנמל התעופה של בטומי היו ביוני 2026 31 קווים סדירים ל־26 יעדים ב־13 מדינות. טביליסי במרחק כ־5 שעות ברכבת.

63%רוכשים זרים

ביקוש בינלאומי

רוכשים זרים היוו 63% מהמכירות בפרויקטים שנסקרו על ידי Galt & Taggart ברבעון הראשון של 2026.

בטומי לצד טביליסי, אנטליה ובודווה

ארבע ערים שרוכשים מחו״ל בוחנים ב־2026, זו לצד זו, במה שחשוב להשקעה.

	בטומיגאורגיה, הים השחור	טביליסיגאורגיה, הבירה	אנטליהטורקיה, הים התיכון	בודווהמונטנגרו, הים האדריאטי
מחיר למ״ר	1,986$דירות חדשות מוכנות, אוגוסט 2026	1,426$דירות חדשות, יולי 2026	1,114$כל הדירות, אוקטובר 2026 (55,064 לירות)	3,956$דירות למכירה, רבעון 3 2026 (3,581 אירו)
תשואה ברוטו משכירות	7.1%יוני 2026	8.3%אוגוסט 2026	⁦≈5.9%⁩השכירות מחזירה את המחיר ב־17 שנים, מאי 2026	5.0%רבעון 3 2026
אשרת שהייה דרך נכס	150,000$מאז 1 במרץ 2026	150,000$אותו כלל גאורגי	200,000$מאז אוקטובר 2023	150,000 אירוכ־165,700 דולר, מאז 17 בינואר 2026
מטבע	לארי	לארי	לירה טורקיתאינפלציה של 29.8% בשנה באוקטובר 2026	אירו

הנתונים מגיעים ממקורות ושיטות שונים: ממוצעי דירות חדשות בגאורגיה, הערכות שווי באנטליה ומחירים מבוקשים בבודווה. השוו סדרי גודל ולא פערים מדויקים. התשואות ברוטו, לפני הוצאות ומס. התשואה באנטליה חושבה מתקופת ההחזר (⁦1 ÷ 17⁩). סכומים באירו הומרו לפי שערי הבנק הלאומי של גאורגיה מ־14 בנובמבר 2026.

מקורות: Galt & Taggart, ‏TBC Capital, ‏Endeksa, ‏Emlakjet, ‏Estitor, כללי אשרת השהייה בכל מדינה.

מה כדאי לזכור

התשואות יורדות
התשואה ברוטו ירדה מ־8.8% ב־2024 ל־7.1% ביוני 2026, כשדירות חדשות נכנסות לשוק השכירות (Galt & Taggart).
היצע גדול
בספטמבר 2026 היו 15,354 דירות למכירה בפרויקטים שנסקרו על ידי Galt & Taggart. כדאי לבחור בניין ויזם בקפידה.
שוק שכירות עונתי
התפוסה הממוצעת בהשכרה לטווח קצר הייתה 33.3% לאורך השנה, עם שיא ביולי–ספטמבר (AirROI).
פוליטיקה
בנובמבר 2024 השעתה ממשלת גאורגיה את שיחות ההצטרפות לאיחוד האירופי עד 2028. סיכום ניטרלי בעמוד גאורגיה היום.

הבאשכונות ומפה

מקורות

נבדק מול המקורות שלהלן בנובמבר 2026.

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או מס. הכללים והאגרות משתנים: בדקו את המקרה שלכם מול עורך דין או רואה חשבון בגאורגיה.

שתפו את העמוד