ბათუმი ადგილობრივი მყიდველის თვალით
ბათუმის ბაზარი სულ უფრო საერთაშორისო ხდება: უცხოელი მყიდველები უკვე გარიგებების თითქმის ნახევარს შეადგენენ. საქართველოში მცხოვრებ მყიდველს კი ორი უპირატესობა აქვს — ლარის იპოთეკა და შესაძლებლობა, ბინა საკუთარი თვალით ნახოს. აქ შეკრებილია ის, რაც ამისთვის გჭირდებათ: წესები, ციფრები და მაგალითი.
- 11,19%
- ლარის იპოთეკის საშუალო განაკვეთი, 2026 წლის აგვისტო
- 10%
- მინიმალური თანამონაწილეობა ლარის იპოთეკაზე: ბანკს ქონების ღირებულების 90%-მდე დაფინანსება შეუძლია
- 104 000 ₾
- საშუალო იპოთეკური სესხი, 2026 წლის იანვარი–აგვისტო
- 28%
- ქართველი მყიდველების წილი გამოკითხული დეველოპერების გაყიდვებში ბათუმში, 2026 წლის პირველი 8 თვე
ვინ ყიდულობს ბათუმში
Galt & Taggart-ის მიერ გამოკითხული დეველოპერების პროექტებში საქართველოს მოქალაქეებმა 2026 წლის პირველ რვა თვეში ბინების 28% შეიძინეს, 2025 წელს კი — 43%. ყველა რეგისტრირებულ გარიგებაში ქართველების წილი 2026 წლის პირველ ნახევარში 50% იყო, უცხოელების — 45%.
თბილისი სულ სხვა ბაზარია: იქ უცხოელები 2026 წლის სექტემბერში გარიგებების მხოლოდ 12%-ს შეადგენდნენ, ბათუმში კი — 48%-ს (Colliers). ბათუმში მოთხოვნის დიდი ნაწილი საზღვარგარეთიდან მოდის, ამიტომ შეადარეთ ის არა მხოლოდ თბილისს, არამედ იმ კურორტებსაც, რომლებსაც უცხოელი მყიდველი უყურებს.
იპოთეკის წესები 2026 წელს
თანამონაწილეობა: 10% ლარში, 30% უცხოურ ვალუტაში
ეროვნული ბანკის წესით, ლარის სესხი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 90%-ს შეიძლება აღწევდეს, უცხოურ ვალუტაში — 70%-ს. ეს ზღვარია: კონკრეტულ პირობებს თითოეული ბანკი თავად ადგენს.
ყოველთვიური გადასახადი შემოსავლის მიხედვით
თუ თვიური წმინდა შემოსავალი 1 500 ლარზე ნაკლებია, ლარის სესხის გადასახადი შემოსავლის 25%-ს არ უნდა აღემატებოდეს; 1 500 ლარიდან — 50%-ს. უცხოურ ვალუტაში სესხზე, თუ შემოსავალი ლარშია, ზღვარი 20% და 30%-ია. 2027 წლიდან 25%-იანი ზღვარი ეტაპობრივად გავრცელდება 2 000 ლარამდე (1 თებერვლიდან) და 2 500 ლარამდე (1 სექტემბრიდან) შემოსავალზე.
ლარში სესხი 1 მილიონ ლარამდე
2026 წლის 1 ივლისიდან, თუ თქვენი შემოსავალი ლარშია, 1 000 000 ლარამდე სესხი მხოლოდ ლარში გაიცემა. გამონაკლისებია: შემოსავალი სესხის ვალუტაში, იმავე ვალუტის დეპოზიტით სრულად უზრუნველყოფილი სესხი და უცხოელი მსესხებელი.
ვადა და ცვლადი განაკვეთი
ლარის იპოთეკა ბანკებში, როგორც წესი, 20 წლამდე გაიცემა (მაგალითად, Terabank — 240 თვემდე ლარში, 120 თვემდე უცხოურ ვალუტაში, თუ შემოსავალი სხვა ვალუტაშია). ბევრი სესხი ცვლადი განაკვეთისაა: როცა ეროვნულმა ბანკმა 2026 წლის 6 მაისს რეფინანსირების განაკვეთი 8,25%-მდე გაზარდა, ყოველთვიური გადასახადი 252 029 ცვლადგანაკვეთიან სესხზე გაიზარდა. 21 ოქტომბერს განაკვეთი 8,25%-ზე დარჩა.
სესხი მომავალი ქირით
TBC Bank-ს აქვს იპოთეკა დამატებითი ბინის შესაძენად გასაქირავებლად, მომავალი ქირის შემოსავლის გათვალისწინებით, მათთვის, ვინც უკვე იღებს ქირას ბინიდან ან კომერციული ფართიდან: 1-დან 20 წლამდე, ნომინალური განაკვეთი 9,9%-დან, ეფექტური 11,35%-დან, TIBR1M-ზე მიბმული (ბანკის საიტი, 2026 წლის ნოემბერი). საბოლოო განაკვეთი დამტკიცებისას განისაზღვრება.
მაგალითი: 55 მ² ახალ ბულვარზე
ახალი რემონტიანი ბინის საშუალო ფასით ახალ ბულვარზე ($1 798 მ²-ზე, 2026 წლის აგვისტო), ეროვნული ბანკის 14 ნოემბრის კურსით და ლარის იპოთეკის აგვისტოს საშუალო განაკვეთით (11,19%).
- ბინის ფასი
- 256 461 ₾
- თანამონაწილეობა (10%)
- 25 646 ₾
- სესხი (90%)
- 230 815 ₾
- ყოველთვიური გადასახადი, 20 წელი
- 2 412 ₾
- ყოველთვიური გადასახადი, 15 წელი
- 2 651 ₾
- საჭირო წმინდა შემოსავალი 50%-იანი ზღვრით, 20 წელი
- 4 825 ₾ თვეში
- მოსალოდნელი ქირა 7,1%-იანი მთლიანი შემოსავლიანობით
- 1 517 ₾ თვეში
ასეთი განაკვეთით ქირა 5%-იანი გადასახადის შემდეგ ყოველთვიური გადასახადის დაახლოებით 60%-ს ფარავს, მართვის, მოვლისა და ცარიელი თვეების ხარჯების გარეშე. ლარის 11%-ზე მეტი განაკვეთი ბათუმის 7,1%-იან საშუალო შემოსავლიანობაზე მაღალია: სესხი ქირით მხოლოდ ნაწილობრივ იფარება. მაგალითი საილუსტრაციოა; რეალური განაკვეთი, ეფექტური განაკვეთი და საკომისიოები ბანკზე და თქვენს შემოსავალზეა დამოკიდებული.
გამოთვალეთ ყიდვის ხარჯები კალკულატორშიბათუმი თუ თბილისი
ადგილობრივი ინვესტორის მთავარი არჩევანი. ციფრები ერთი წყაროდან და ერთი პერიოდიდან არ არის, ამიტომ ისინი ორიენტირია და არა ზუსტი შედარება.
| ბათუმიკურორტი, სეზონური | თბილისიდედაქალაქი, მთელი წელი | |
|---|---|---|
| ახალი ბინის ფასი, მ² | $1 986ახალი რემონტიანი, 2026 წლის აგვისტო | $1 426დეველოპერების გაყიდვები, 2026 წლის ივლისი |
| გრძელვადიანი ქირა, მ² თვეში | $10,6–12,32026 წლის II კვარტალი (Galt & Taggart) | $10,32026 წლის აგვისტო (TBC Capital) |
| მთლიანი შემოსავლიანობა | 7,1%2026 წლის ივნისი (Galt & Taggart) | 8,3%2026 წლის აგვისტო (TBC Capital) |
| დღიური ქირა: ღამის ფასი და დატვირთვა | $58 · 33,3%იგივე პერიოდი (AirROI) | $57 · 38,9%2025 წლის აგვისტო — 2026 წლის ივლისი (AirROI) |
| უცხოელი მყიდველების წილი | 48%2026 წლის სექტემბერი (Colliers) | 12%2026 წლის სექტემბერი (Colliers) |
ბათუმში 2025–2029 წლებში დაახლოებით 58 000 ახალი ბინა ემატება, მათგან 46 300 მოკლევადიანი გაქირავებისთვის. მეტი მიწოდება დღიური ქირის კონკურენციას ზრდის: აირჩიეთ ბინა, რომელიც ასეთივე ბინებით სავსე კომპლექსში არ დაიკარგება.
ყიდვამდე, ადგილობრივი მყიდველისთვის
- ჰკითხეთ ბანკს, აფინანსებს თუ არა ის ამ კონკრეტულ პროექტს და მშენებარე ბინას: ბანკები პარტნიორ დეველოპერებთან სპეციალურ პირობებს სთავაზობენ.
- შეადარეთ ეფექტური განაკვეთი და არა მხოლოდ ნომინალური: ის ყველა საკომისიოს მოიცავს.
- გაარკვიეთ, ფიქსირებულია განაკვეთი თუ ცვლადი, და რამდენით გაიზრდება გადასახადი, თუ რეფინანსირების განაკვეთი კიდევ გაიზრდება.
- ნახეთ ბინა ზაფხულშიც და ზამთარშიც: ბათუმი სეზონური ქალაქია, ქირაც და ქალაქის ცხოვრებაც სეზონზეა დამოკიდებული.
- გაითვალისწინეთ გადასახადები: ქირის შემოსავლის 5% ფიზიკური პირისთვის, ქონების გადასახადი კი ოჯახის შემოსავალზეა დამოკიდებული.
წყაროები
შემოწმებულია ქვემოთ მოცემულ წყაროებთან 2026 წლის ნოემბერში.
- National Bank of Georgia — PTI and LTV requirements
- National Bank of Georgia — monetary policy rate raised to 8.25%, 6 May 2026
- Interfax — NBG keeps the rate at 8.25%, 22 October 2026
- InternationalInvestment — mortgage lending in Georgia, January–August 2026 (19 Oct 2026)
- GBC — lari-only lending up to GEL 1 million from 1 July 2026
- BM.GE — 252,029 variable-rate loans affected by the rate rise
- TBC Bank — mortgage loan in consideration of lease
- Terabank — mortgage loan terms
- InternationalInvestment — Tbilisi and Batumi, prices and yields 2026 (26 Oct 2026)
- Galt & Taggart via InternationalInvestment — Batumi 8M 2026 overview (5 Nov 2026)
- InternationalInvestment — Tbilisi and Batumi sales, first half of 2026
- Sova News — who can afford real estate: mortgages and new rules (8 Oct 2026)
- InternationalInvestment — new supply in Batumi 2025–2029
ეს გზამკვლევი ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული ან საგადასახადო რჩევა. წესები და მოსაკრებლები იცვლება: თქვენი შემთხვევა გადაამოწმეთ იურისტთან ან ბუღალტერთან საქართველოში.
გააზიარეთ გვერდი