דירות בבטומי העתיקה

המרכז ההיסטורי של בטומי והאזור היקר ביותר בעיר: דירה חדשה עולה כאן בממוצע 3,224$ למ״ר. בהמשך: מחירים, מכירות, שכירות, כמה עולה דירה ומה חשוב לדעת לפני הקנייה.

3,224$: מחיר ממוצע למ״ר בדירה חדשה גמורה, אוגוסט 2026
‎+62%: בהשוואה לממוצע העירוני (1,986$ למ״ר)
839: דירות נמכרו בינואר–אוגוסט 2026: ‎−15.5% לעומת אותה תקופה ב־2025
‎≈7.7%: חלק משוער מכלל הדירות שנמכרו בבטומי (מחושב מתוך 10,883 עסקאות), ינואר–אוגוסט 2026

איך נראה האזור

המרכז ההיסטורי, שנבנה אחרי שבטומי סופחה לאימפריה הרוסית ב־1878: רחובות משוחזרים מהמאה ה־19, כיכר אירופה, הפיאצה ותחילת הטיילת שלאורך הים.

לפי סקירה של HomesOverseas (אוגוסט 2026), בנייה לגובה אסורה בעיר העתיקה, ולכן רוב הבניינים כאן נמוכים, היסטוריים או משוחזרים, ובהרבה מהם אין מעלית.

למי זה מתאים

למי שיגור כאן בעצמו ולמי שמשכיר: האתרים המרכזיים של העיר במרחק הליכה.

מה כדאי לקחת בחשבון

לפי הסקירה, בגלל הרעש, הרחובות הצרים והחניה, החיים כאן לא נוחים לכולם. המכירות ירדו ב־15.5% בשמונת החודשים הראשונים של 2026 – הירידה החדה ביותר מכל אזורי בטומי.

איפה זה

המפה מציגה את אזורי המחיר של Galt & Taggart, שאינם חופפים לגבולות השכונות הרשמיים. האזור של הדף הזה מודגש.

גגות בטומי העתיקה מול הים השחור. צילום: Alexander Gluschenko / Unsplash

כמה עולה דירה

מחיר משוער לפי הממוצע באזור ולפי הטווח שפורסם. הדירה בלבד: רישום, ריהוט ועלויות נוספות בנפרד.

שטח	לפי הממוצע	טווח
35 מ״ר	112,800$	66,200$–180,200$
55 מ״ר	177,300$	104,000$–283,200$
80 מ״ר	257,900$	151,200$–412,000$

לחשב הכנסה לפי המחיר באזור הזה

המחשבון ייפתח עם המחיר הממוצע באזור ועם 55 מ״ר, ועם שכר הדירה באזור. אפשר לשנות הכול.

שכירות ותשואה

11.9$: שכר דירה חודשי ממוצע לטווח ארוך למ״ר, הרבעון השני של 2026 (Galt & Taggart)
655$: שכר דירה חודשי לדירה של 55 מ״ר לפי התעריף הזה
‎4.4%: תשואה ברוטו: שכר דירה לשנה חלקי המחיר הממוצע באותו רבעון (3,239$ למ״ר). החישוב שלנו לפי נתוני Galt & Taggart, לפני ניהול, תחזוקה ומסים.
‎7.1%: תשואת שכירות ממוצעת בבטומי ב־2026 (Galt & Taggart)

שכירות לטווח ארוך. השכרה לטווח קצר יכולה להכניס יותר בעונה, אבל כרוכה בעלויות ניהול ובשבועות ריקים.

פרויקטים חדשים באזור

Silk Towers
יזם: Silk Development (Silk Road Group)
Barbiusi St, 6
מסירה: רבעון 4 2029
מחיר התחלתי: 3,654$ למ״רהמחיר עודכן 11 בנובמבר 2026
Royal Court
יזם: Georgian Grand Development Group
Nikoloz Baratashvili St, 14
מסירה: רבעון 4 2028 · שלד שחור
מחיר התחלתי: 3,000$ למ״רהמחיר עודכן 6 באוקטובר 2026
Next Downtown
יזם: Next Group
Revaz Komakhidze St, 1
הושלם · שלד לבן, גמורה
מחיר התחלתי: 5,400$ למ״רהמחיר עודכן 5 בנובמבר 2026

מחירי היזמים למ״ר כפי שפורסמו ב־Korter, עם תאריך העדכון. דירות שנמכרות כשלד שחור, לבן או ירוק (בלי גמר) זולות מדירות גמורות, ולכן אי אפשר להשוות אותן ישירות לממוצעים שלמעלה. בדקו את המחיר, ההיתרים ולוח התשלומים מול היזם.

כל האזורים בטבלה אחת

שבעת האזורים של Galt & Taggart לפי מחיר. שינוי: המכירות בינואר–אוגוסט 2026 לעומת אותה תקופה ב־2025.

אזור	מחיר למ״ר, אוגוסט 2026	מכירות, ינואר–אוגוסט 2026	שינוי
בטומי העתיקה	3,224$	839	‎−15.5%
גוניו-קווריאטי	2,657$	196	‎−10.9%
שדרת הגיבורים	2,255$	2,485	‎+0.8%
מחינג׳אורי	1,998$	779	‎+38.1%
השדרה החדשה	1,798$	4,417	‎+8.7%
האזורים הפנימיים	1,749$	1,138	‎−1.8%
הפריפריה	1,735$	1,029	‎−1.5%

האזורים הפנימיים והפריפריה אינם מקום אחד, ולכן אין להם דף נפרד.

מקורות

נבדק מול המקורות שלהלן בנובמבר 2026.

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או מס. הכללים והאגרות משתנים: בדקו את המקרה שלכם מול עורך דין או רואה חשבון בגאורגיה.

שתפו את העמוד